Jelentős változás következett be 2023 január 1-től a földvásárlás és a földhaszonbérlet rendszerében. Ahhoz, hogy a változásokban eligazodjunk szükséges megismerkedni az alapfogalmakkal.

A bemutatott tartalom Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára által szerkesztett és az AgroKép platformon közzétett anyagok alapján készült.

Következő bejegyzésünkben a földforgalmi törvény hatályba lépése óta rengeteg vitát kiváltó elővásárlási jog témakörét járjuk körbe. Kitérünk a múltbeli gyakorlatra, majd pedig bemutatjuk, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben milyen változásokra kell számítani.

Földvásárlás és földhaszonbérlet-Ki minősül helyben lakónak?

2023. január 1. előtt:

1. Életvitelszerű helyben lakás:

A Földforgalmi törvény alapján, ha valaki ki akarta használni az elővásárlási jogát egy földterület vásárlásakor, akkor életvitelszerűen kellett laknia a föld fekvése szerinti településen.

Az életvitelszerű helyben lakás igazolására a lakcímkártya önmagában nem volt elegendő, egy jegyzői igazolást is megköveteltek, amely azt bizonyította, hogy valóban ott él.

2. Lakóhely és tartózkodási Hely:

Ebben az időszakban a törvény a lakóhely fogalmát használta, de 2022. január 1-től már nem tartalmazta az életvitelszerű ott lakást mint fogalmi elemet, ami bonyolultabbá tette a helyben lakás igazolását.

2023. január 1. után:

1. Életvitelszerű lakáshasználat:

A törvény módosult, és mostantól az „életvitelszerű lakáshasználat” kifejezést használja, nem a lakóhelyet.

Az elővásárlási jog gyakorlásához továbbra is szükséges a helyben lakás, de a fogalom definícióját megváltoztatták: a lakóhely vagy a tartózkodási hely alapján állapítják meg, nem követelnek meg külön jegyzői igazolást.

2. Változások:

A legfontosabb változás, hogy a törvényi vélelem mostantól azt feltételezi, hogy az ember életvitelszerűen tartózkodik a lakóhelyén vagy tartózkodási helyén, így már nem szükséges más igazolás a lakcímen kívül.

Ezzel egyszerűsödik a helyben lakás igazolásának folyamata, és tisztázódnak a fogalmak, amelyek a földvásárlási jog gyakorlásához kapcsolódnak.

Mit tekintünk szomszédos földnek?

Termőföld vásárlásakor a helyben lakó szomszédnak kiemelt elővásárlási joga van, és ez a jog a földhasználót is megilleti. A szomszédos ingatlan definícióját a jogszabály a következőképpen adja meg: egy földterület szomszédosnak tekinthető, ha közvetlenül érintkezik a jogügylet tárgyát képező földdel, vagy közvetve érintkezik vele, amennyiben egy önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, vasút, kerékpárút, árok vagy csatorna helyezkedik el közöttük. A kihívás azonban abban rejlik, hogy egy konkrét esetben, amikor nem egy, hanem két út választja el az eladni kívánt ingatlant a másiktól, vajon az a földterület még mindig szomszédosnak tekinthető-e.

A Kúria ebben az esetben nem adott egyértelmű választ, és megjegyezte, hogy az egyszerű jogértelmezés nem elegendő a kérdés eldöntéséhez, és az egybeművelés lehetősége sem döntheti el az  ügyet. Ehelyett a Kúria azt javasolta, hogy a Földforgalmi törvény preambulumában megfogalmazott valamennyi célt (például az élet- és versenyképes méretű földbirtokok kialakítását, a birtokaprózódások megakadályozását) együttesen kell vizsgálni a helyes válasz megtalálásához. A kormányhivatal, amelynek a megismételt eljárásban döntést kell hoznia az ügyben, tehát nincs egyszerű helyzetben.

A Kúria a határozatban (Kfv.VI.37.209/2023/6.) nem adott egyértelmű útmutatást, ezért a kormányhivatalnak a Földforgalmi törvény preambulumának céljait kell figyelembe vennie, amikor újra megvizsgálja az ügyet, és döntést hoz a szomszédos földterület meghatározása kapcsán.

Földvásárlás és földhaszonbérlet-Egybefoglalt haszonbérleti díj és a szerződés

Az egybefoglalt haszonbérleti díj fogalma azt jelenti, hogy több különböző földterületet együttesen adnak bérbe, és a bérleti díjat valamint a szerződéses kötelezettségeket is összegyúrva, egybefoglaltan határozzák meg. Ez a megoldás abban különbözik a hagyományos megközelítéstől, hogy itt nem lehet az egyes földekre külön-külön elfogadó nyilatkozatot tenni, hanem az összes területre együttesen kell azt megtenni.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha valakinek előhaszonbérleti joga van legalább egy földre az együttes bérbeadás alatt, akkor az összes többi földre is ezen a jogcímen kell tekinteni, kivéve a tulajdonostárs ranghelyét. Ezzel a módszerrel könnyen vissza lehet élni, ezért a jogszabály csak bizonyos körülmények között engedélyezi az „egybefoglalt” kikötést. E feltételek a következők:

• A területek egymással szomszédosak.
• A földek bejegyzett földhasználója legalább három éve ugyanaz a személy, és a földek azonos vagy szomszédos járás területén helyezkednek el.

Az egyik konkrét jogvita abból adódott, hogy a szerződésben nem szerepelt az „egybefoglalt” kifejezés, de egyik fél szerint ez nem volt a szándék része, míg a másik fél úgy vélte, hogy az egybefoglalt kikötés érvényes, annak ellenére, hogy a kifejezés nem szerepelt a szerződésben. A Kúria a második fél érvelését találta helyesnek. Ez azt jelenti, hogy még ha a szerződésben nem is szerepelt az „egybefoglalt” kifejezés, de a haszonbérleti díj és a kötelezettségek összevontan vannak feltüntetve, és a szerződés többi eleméből is egyértelműen kiderül ez a szándék, akkor csak az összes földre együttesen tehető elfogadó nyilatkozat. A Kúria határozata (Kfv.II.37.022/2023/6) alapján tehát a szerződés szövegének értelmezésekor a lényegre és a felek szándékára kell összpontosítani, nem pedig a konkrét kifejezésekre.

Elővásárlási ranghelyek kötelezettségei az állattartó, ökogazdálkodó vagy vetőmagtermesztő esetén

A termőföld vásárlásakor az előkelőbb elővásárlási ranghely kötelezettségekkel jár. A Földforgalmi törvény legutóbbi módosítása alapján magasabb ranghelyre kerültek a kiemelt tevékenységek, így például az állattartó, az ökogazdálkodó vagy a vetőmagtermesztő.

Ökogazdálkodó Vállalásai:

1. Tanúsítvány és Vállalások:
   • A tulajdonszerzés célja az ökológiai gazdálkodás folytatása, ezt igazolni kell egy már meglévő ökogazdálkodói tanúsítvánnyal.
   • Vállalni kell, hogy a föld teljes területén ökológiai gazdálkodást fog folytatni a birtokba lépéstől számított tíz évig.
2. Birtokba Lépés Utáni Kötelezettségek:
   • A birtokba lépés után 30 napon belül igazolni kell a kormányhivatal irányába, hogy megkezdte az ökológiai gazdálkodásra való átállást.
   • Az átállási idő lejárta után igazolni kell, hogy a teljes területre ökológiai gazdálkodói tanúsítvánnyal rendelkezik.
3. Jogutódnak is Betartandó:
   • A tíz év alatt ha átruházná az ingatlan tulajdonjogát, a jogutódnak is be kell tartania az előző tulajdonos által tett vállalásokat.
4. Kizáró Feltételek:
   • Ha a föld egy másik személy használatában áll még legalább három évig, nem lehet hivatkozni az ökogazdálkodó ranghelyre.

Vetőmagtermesztő vállalásai:

1. Szaporítóanyag-előállító Nyilvántartás:
   • A vetőmagtermesztőnek a növénytermesztési hatóság szaporítóanyag-előállítóként való nyilvántartásba vételét kell igényelnie, nem a megszerzendő területre, hanem a már használatában lévő föld tekintetében.
2. Vállalások:
   • Az adásvételi szerződésben vagy az elfogadó nyilatkozatában vállalni kell, hogy a tulajdonjog megszerzésétől számított három éven belül birtokba veszi a területet.
   • A birtokba lépéstől számított tíz év során legalább akkora többletterületen kell szaporítóanyagot termelnie, mint amekkora területet most megszerez.
3. Jogutódnak is Betartandó:
   • A vállalásokat ebben az esetben is a jogutódnak kiterjedő hatállyal kell megtenni.
4. Kizáró Feltételek:
   • Ha a föld egy másik személy használatában áll még legalább három évig, nem lehet hivatkozni a vetőmagtermesztő ranghelyre.

Állattartó vállalásai:

1. Elővásárlási Jog:
   • Helyben lakó földműves, aki a föld fekvése szerinti településen már legalább három éve állattartó telepet üzemeltet, elővásárlási jog illeti meg különböző állatfajok esetén.
2. Takarmányvállalkozási Feltétel:
   • Szántó esetében takarmányvállalkozásnak is kell minősülni.
   • A nyilvántartásba vételi kérelmet a kormányhivatalhoz kell benyújtani.
3. Állatlétszám:
   • Meg kell lennie az előírt állatlétszámnak, bár jelenleg az állatlétszám fenntartása nem feltétel a földszerzést követően, de a visszaélések kiszűrése érdekében fontosnak tartják ezt a jövőre nézve előírni.
4. Bírság és Föld Elvesztése:
   • Ha a földszerző nem tartja be a vállalásait, először figyelmeztetésben részesítik, majd bírságot szabnak ki vele szemben, végső soron pedig elveszítheti a föld tulajdonjogát is.
   • Javaslat van arra, hogy az ilyen bírságot kapó személyeket öt évre zárják ki a további földszerzésekből.

Meddig lehet visszavonni az elfogadó nyilatkozatot?

A 2023. július 1-jei törvénymódosítás egyik kulcsfontosságú változása az adásvételi szerződések kifüggesztési idejének 30 napra csökkentése volt. Ebben a 30 napos időszakban (vagy haszonbérlet esetében 15 napban) tehető meg az elfogadó nyilatkozat, és fontos megjegyezni, hogy ez egy jogvesztő határidő, ami azt jelenti, ha a határidő lejárta után tesz valaki nyilatkozatot, az nem lesz joghatályos.

A komplikált kérdés az, hogy ha valaki már megtette az elfogadó nyilatkozatát, meddig van lehetősége ezt joghatályosan visszavonni? Egy adott esetben előfordulhat, hogy valaki – saját elhatározásból vagy egyéb okból kifolyólag – később mégis úgy dönt, hogy visszavonja a nyilatkozatát, aminek következtében már nem veszik figyelembe az elővásárlási rangsor felállításakor.

A Kúria egy konkrét ügyben vizsgálta ezt a kérdést, és megállapította, hogy az elfogadó nyilatkozatot csak a jogvesztő határidőn belül lehet visszavonni. Ezt a szabályozást később a törvény is rögzítette, így jelenleg az elővásárlási vagy elő haszonbérleti jog jogosultja az elfogadó nyilatkozatát a nyilatkozattételre nyitva álló határidő lejártáig vonhatja vissza. A visszavonás módja is szigorúan szabályozott: azt a jegyzőhöz intézett nyilatkozat formájában kell megtenni.

Ez a szabályozás segít abban, hogy a jogosultak tudják, milyen időkeret áll rendelkezésükre az elfogadó nyilatkozat megtételére és esetleges visszavonására, valamint hogy a földvásárlás és haszonbérlet folyamata zökkenő mentesebb és átláthatóbb legyen minden érintett számára.

Mit is jelent pontosan egy nyilvántartás közhitelessége?

 A nyilvántartás közhitelessége azt jelenti, hogy a nyilvántartásban szereplő adatokat a jog rendszere hitelesnek és megbízhatónak tekinti, amíg az ellenkezője be nem bizonyosodik. Ez alapvetően jogbiztonságot teremt, mivel a felek számíthatnak arra, hogy a nyilvántartásban szereplő információk pontosak és aktuálisak.

Az adott esetben, amikor egy adásvételi szerződést kötöttek, a szerződő feleknek meg kell tenniük bizonyos nyilatkozatokat, például arra vonatkozóan, hogy nem adják át a föld használatát másnak. Ha azonban a föld már egy másik személy használatában van, akkor a szerződő feleknek vállalniuk kell, hogy nem hosszabbítják meg az eddigi földhasználatot.

A jogvitát az okozta, hogy bár a földhasználatot már megszüntették a szerződés megkötésekor, ezt még nem vezették át a földhasználati nyilvántartásban (erre 30 nap állt rendelkezésre). Az elfogadó nyilatkozatot tevő személy már tudott a földhasználat megszűnéséről, így nem tette meg az ezzel kapcsolatos nyilatkozatot. A kormányhivatal azonban nem vette figyelembe a „rájelentkezését”, mivel a földhasználati nyilvántartásban a másik személy használata még nem került törlésre.

A Kúria azonban kimondta, hogy bár a földhasználati nyilvántartás közhiteles, van lehetőség annak ellenbizonyítására, vagyis a nyilvántartásban szereplő információk valótlanságának bizonyítására. Jogilag ezt „megdönthető vélelemnek” nevezik. A megdönthető vélelem azt jelenti, hogy a bíróság előtt lehetőség van bizonyítani a nyilvántartásban szereplő adatok pontatlanságát, és ha ez sikerül, akkor a bíróság az ellenbizonyítás alapján hozza meg döntését, nem a nyilvántartás adatai alapján.

Ez a döntés fontos precedenst teremt a nyilvántartások közhitelességének és az ellenbizonyítás lehetőségének kérdésében, és hozzájárul a jogbiztonság erősítéséhez az ehhez hasonló földhasználati ügyekben

Földvásárlás és földhaszonbérlet-Termőföld vételárának meghatározása

A termőföldek iránti kereslet tartósan magas, amelynek következtében az elmúlt évtizedben az árak átlagosan közel 300 százalékkal emelkedtek. Bizonyos esetekben a szerződő felek papíron túlzottan magas vételárat határoznak meg, amelynek gyakran nincs más célja, mint a helyi gazdálkodók távol tartása a tranzakciótól. A jelenlegi szabályozás értelmében a hatóságoknak és a földbizottságoknak a föld 20 éves jövedelemtermelő képességét kell vizsgálniuk, és a vételár nem haladhatja meg ezt az értéket indok nélkül. Azonban felmerül a kérdés, hogy mi a helyzet olyan területtel, amely csak a nyilvántartásban szerepel termőföldként, de valóságban már nincs gazdálkodás a területen, különösen ha ez a tulajdonos elhanyagolása miatt következett be. A Kúria egy konkrét esetben úgy döntött, hogy mivel az ilyen területnek nincs jövedelemtermelő képessége, ezért a vételár meghatározásánál a piaci értéket kell figyelembe venni.

Ez a döntés rávilágít arra, hogy szükség van a vételárvizsgálat módszertanának mielőbbi felülvizsgálatára, mivel jelentős eltérések alakulhatnak ki az egyes értékbecslések között. A kúriai döntés rámutat arra is, hogy sokszor nem világos, hogy a jövedelemtermelő képességet vagy a piaci értéket kell-e alapul venni egy föld értékének meghatározásakor.

[A Kúriai határozat száma: Kfv.II.37.240/2023/6.]

⇒ Miben tudunk önnek segíteni?

 Lehet-e egyszerre két földhasználat is a területen?

Előfordultak már olyan esetek, amikor a haszonbérlő vagy felesbérlő még a földhasználati időszak alatt újabb szerződést köt a bérbeadóval, gyakran azzal a biztosítékkal, hogy a korábbi földhasználat ne szűnjön meg, kivédve azt az esetet, hogy egy  előhaszonbérletre jogosult személy lenne az új bérlő. De vajon ez a gyakorlat jogilag megállja-e a helyét? És mi a helyzet a régi-új bérlő ranghelyével, tekintve, hogy a törvény a „volt haszonbérlő” kifejezést használ, miközben ő még mindig használja a területet? Az első és legfontosabb megállapítás az, hogy egy adott területnek egyszerre csak egy földhasználója lehet. Tehát bármilyen ellentétes kikötés az új szerződés jóváhagyásának elutasításához vezet.

Természetesen lehetőség van arra, hogy egy földhasználat váltja a másikat, de ezek nem létezhetnek egyszerre, párhuzamosan. Továbbá, a „volt haszonbérlő” ranghelyét a jelenlegi földhasználó is élvezheti, feltéve, hogy legalább 3 éve haszonbérli a területet.

[Kfv.III.37.198/2023/8.]

Per, teher és igénymentesség-Földvásárlás és földhaszonbérlet

Az adásvételi szerződésekből jól ismert kifejezés komoly jelentőséggel bír a földügyek terén is – gondoljunk csak egy haszonbérletre, amely hosszú évekre korlátozhatja az újonnan vásárolt földünk használatát. Így volt ez egy olyan adásvételnél is, amelynek pikantériája az volt, hogy a vevő maga a haszonbérlő volt, de a szerződésből mégis kifelejtették ennek a tehernek a feltüntetését. A probléma azzal kezdődött, hogy egy helybeli gazdálkodó elfogadó nyilatkozatot tett a szerződésre, abban a hiszemben, hogy tehermentesen vásárolhatja meg ezt a területet. Miután a tulajdonjog bejegyzése után már értesült arról, hogy még hosszú évekig egy másik személy használja majd a drágán megvásárolt földjét, így bírósághoz fordult és a vételár mérséklését kezdeményezte. Ilyenkor ugyanis két lehetőség áll előtte: (1) vételármérséklést kérhet – ahogy ez a peres esetben is történt, vagy (2) elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet. Amennyiben a szerződéstől eláll, úgy az Eladótól – annak rosszhiszeműsége miatt – a teljes kárát követelheti (kár alatt a szerződésszegés miatt bekövetkezett károkat illetve az előrelátható jövőbeni károkat értjük). Ilyenkor kártérítést kérhetünk a területalapú támogatás jövőbeni elmaradó összegére illetve a gazdálkodás realizálható, de az eltitkolt haszonbérlet miatt elmaradó jövedelmére.

Fiatalgazda és az első 10 hektár

Az első 10 hektár vásárlása

Végül érdemes megemlíteni a legújabb változást: 2023. július 1-től kezdődően az elővásárlási jog nem gyakorolható az első tíz hektár földjét megszerző azon gazdákkal szemben, akik a föld fekvésétől számított húsz kilométeren belül helyben laknak vagy mezőgazdasági üzemközponttal rendelkeznek.

Az új rendelkezés a gyakorlatban azt jelenti, hogy a feltételeknek megfelelő adásvételi szerződést nem kell közzétenni, azaz a jóváhagyási eljárás befejezésére is hamarabb kerülhet sor. Ez lényeges adminisztratív terhet vesz le a gazdák válláról, és jelentősen meggyorsíthatja a folyamatot. Az új szabályozás a visszaélések elkerülését is biztosítja. Ugyanis az első 10 hektár nem az adásvétel időpontjában ténylegesen fennálló földtulajdont jelenti, hanem a vevő által valaha, bármilyen jogcímen megszerzett földek összes területét, ide értve azokat is, amelyek utóbb kikerültek a tulajdonából. Így elkerülhető, hogy a megszerzett földek továbbadásával bárki is visszaélhessen a törvényben biztosított kedvezményes lehetőséggel.

 https://agrokep.vg.hu/

 

Amennyiben cikkünk felkeltette szíves érdeklődését, keressen bizalommal, forduljon irodánkhoz:
E-mail: annex@annexpalyazat.hu | Mobil: +36-20-9312-336